Tributos na Transmissão de Imóveis | Por Eduardo Oliveira

A transmissão de bens imóveis, seja pela compra e venda, pela doação ou pela sucessão é algo que, em algum momento, demanda a atenção de todos. O que mais preocupa são os tributos que incidem nessas operações, cujas alíquotas são pequenas, mas com repercussões financeiras importantes.

São dois os tributos que podem incidir sobre a transmissão de imóveis: o ITBI e o ITCMD. O primeiro, imposto sobre transmissão de bens imóveis, é de competência dos municípios e incide nas hipóteses de transmissão que não envolvam doação ou causa mortis, que são abarcadas pelo segundo, que é de competência dos estados. As alíquotas dos dois variam bastante entre os entes federativos, mas é certo que aqueles pequenos percentuais, quando aplicados a bases de cálculo elevadas, causam grandes danos às nossas finanças.

Apesar da aparente simplicidade do tema, há alguns temas controversos.

O primeiro é o momento em que esses tributos passam a ser devidos. É costumeiro o lançamento ocorrer antes mesmo da escritura pública de compra e venda ou doação estar pronta, ou seja, o pagamento do tributo vira condição essencial para que se concluam as escrituras e se efetive o registro. Entretanto, é evidente que a hipótese de incidência desses tributos é a transmissão, que é quando efetivamente ocorre a tradição do bem, quando ele definitivamente troca de dono, em termos leigos. Portanto, em se tratando de bem imóvel, a transmissão só se concretiza com o seu registro. Há vários casos de sucesso na jurisprudência nesse sentido, de postergar o lançamento desses tributos.

Outro ponto controverso surge quando se fala da doação com cláusula de usufruto. Nessas doações o donatário detém mínimos poderes sobre o imóvel, ele tem a nua-propriedade, que é a propriedade despida dos direitos de uso, gozo e fruição. Essa propriedade tem valor muito inferior e alguns estados reconhecem isso.

O estado de São Paulo, por exemplo, usa base de cálculo reduzida pela metade para o ITCMD nas doações com reserva de usufruto, mas o mesmo não ocorre no estado do Rio Grande do Sul. Essa é uma prática confiscatória, que vem sendo rechaçada pelos Tribunais. Já tive oportunidade de patrocinar causas nesse sentido e o TJRS se demonstrou receptivo à tese.

Por fim, deixo um recado: há formas plenamente legais de se elidir do pagamento desses tributos…

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