Afinal, existe bolha imobiliária no Brasil?

Com a intensificação da crise econômica, muito se fala sobre este assunto, comparando o momento imobiliário no Brasil com a crise havida no mercado de crédito imobiliário dos EUA há alguns anos. Para entender a matéria, é preciso examinar as origens deste fenômeno em cada País. Nos EUA, a crise começou com a oferta excessiva de crédito baseada em contratos sub prime (empréstimos com poucas garantias); financiamentos maiores que os preços dos imóveis e captação monetária por instrumentos derivativos no mercado de capitais, sendo os créditos usados no curto prazo, mas ancorados em longo prazo. Além dos investidores, os fundos de pensões e empresas imobiliárias, sofreram prejuízos por conta da quebra de contratos em massa, pois os prejuízos são divididos entre os integrantes do sistema. Por isso, houve crescimento desordenado no mercado imobiliário americano que causou forte assimetria entre oferta e demanda. No inicio, a oferta de crédito foi atrativa suprindo a demanda, tornando o investimento em imóveis um negócio lucrativo. Depois, houve o revés com a queda de preços devido à baixa procura. Segundo a literatura, o fenômeno começou em 2002, quando o Banco Central dos EUA reduziu juros para conter a estagnação gerada depois dos atentados de 11.09.2001. A oferta de crédito ampliou diversas operações com juros baixos para o mercado imobiliário e de capitais. Na minha apreciação, as razões para a valorização sobremaneira dos imóveis no Brasil tem origem no programa Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal que mesmo tendo contribuído para amenizar o déficit habitacional no País e estimulado o macro setor da construção civil com forte impacto na geração de empregos, utiliza o dinheiro público para subsidiar as famílias de baixa renda. Esta iniciativa chamou a atenção das construtoras que super valorizaram a liquidez desse dinheiro disponível no mercado, causando avalanche de reajustes nos imóveis novos e usados. Acredito que, se ao invés de o Governo Federal oferecer subsídios através da Caixa Econômica Federal, expandisse o prazo de financiamento dos imóveis transcendendo gerações, a situação poderia ser outra. Por isso, na minha análise, o que existe no Brasil é especulação imobiliária e não bolha imobiliária.

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