Condomínio em atraso. Como proceder? Execução ou ação de conhecimento?

O advento no novo código de processo civil (CPC), na temática condomínio edilício, cobrança dos inadimplentes, salvo melhor juízo, o propalado avanço, vai frustrar os administradores, pois, vem sendo vendida a ideia de maior celeridade, face à possibilidade da ação de execução.

Há um avanço no artigo 784, X, o CPC elevou a obrigação condominial à condição de título executivo.

O dispositivo legal em referência lembra que as despesas devem estar previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

As perguntas que não podem ser omitidas:

1. Quando a assembleia geral ordinária se reúne para aprovação do orçamento, para o exercício, ( Lei 4.591/64, artº24 e 1.350, do Código Civil), o mesmo permanece estático até o final do exercício?

2. Quantas despesas não previstas ou aprovadas em assembleia geral prévia, ocorrem ao longo do ano?

3. Quantas despesas imprevistas, urgentes ocorrem ao longo do ano sem aval de assembleia ou previsão convencional?

A possibilidade de enquadrar-se a obrigação condominial nos limites do artº 784, X, do CPC, à luz da dinâmica nas relações condominiais, vislumbra-se difícil, face à inexistência jurisprudencial para as infinitas variantes na equação despesa X receita X rateio.

O legislador foi sábio ao criar o artigo 785, do mesmo CPC. O qual nos ensina:

Art. 785. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial

A pressão que os síndicos (as) sofrerão nos próximos meses, será para orientarem as auxiliares de administração (imobiliárias ) pelas respectivas assessorias jurídicas a executarem os inadimplentes. Cuidado com o açodamento, pois, os embargos à execução podem gerar enormes despesas ao condomínio.

Na dúvida, a cobrança dos inadimplentes deve seguir o rito do processo de conhecimento clássico, como sugerido no artigo 785, acima referido.

É evidente, salutar que os condomínios se adéquem à possibilidade de executarem os inadimplentes pela forma do artigo 784, X, do CPC, começando pelas revisões ou elaboração de convenção, assim como organizem as assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, nas convocatórias, nas atas e na prestação de contas.